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서산시 근린주택 경매 권리분석 ☆ 낙찰전략 요약 ◆ [2023타경656]

감정 12억 52만원 → 최저 5억 8826만원! 충남 서산 예천동 근린주택 경매를 소개합니다.

"해뜨는 서산 - 충청남도 서산시"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정가는 1,200,520,800원입니다. 최저입찰가는 588,255,000원(49%)입니다.
입찰일은 2026.03.25(수) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 58,825,500원 입니다.

  ▷ 소 재 지 : 충청남도 서산시 예천동 1289-2
  ▷ 사건번호 : 2023 타경 656
  ▷ 집행법원 : 대전지방법원 서산지원

소 재 지	충청남도 서산시 예천동 1289-2
물건용도	근린주택
토지면적	268.10㎡(81.10평)
건물면적	503.12㎡(152.19평)
사건번호	2023타경656
감정평가액	1,200,520,800원
최저입찰가	(49%) 588,255,000원
입 찰 일	2026.03.25(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	예천동 1289-2	대	268.1㎡ (81.10평)
건물	호수공원7로 36	1층 근린생활시설	99.68㎡ (30.15평)
	호수공원7로 36	2층 주택	135.24㎡ (40.91평)
	호수공원7로 36	3층 주택	127.45㎡ (38.55평)
	호수공원7로 36	4층 주택	127.45㎡ (38.55평)
제시외건물	호수공원7로 36	옥탑 계단	13.3 ㎡(4.02평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 서산시 예천동 “서산중앙호수공원” 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[이용상태] 일련번호 (1) : 정방형 토지로서 현황 "주상용 건부지"로 이용중임.
[도로상태] 일련번호 (1) : 본건 북동측으로 왕복 약 2차선 포장도로가 소재함.
[토지이용계획] 일련번호 (1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 일련번호 (1) : 별첨 "지적 및 건물개황도","사진용지"와 같이 제시외건물(옥탑)이 소재함.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 일련번호 (2) : 철근콘리리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서,외 벽 : 치장석재 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 몰탈위페인팅 및 타일, 벽지 마감 등.
바 닥 : 타일 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 일련번호 (2) : 지상 1층: 음식점, 지상 2-4층:다가구주택으로 이용중임.
[설비내역] 일련번호 (2) : 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 일부 난방설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/05/11)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO	201호전부	2018.12.31	[보]45,000,000
금OO	1층상가99.68㎡	2014.10.08.	[보]20,000,000 [월]1,600,000
김OO	2층 중일부202호약45㎡	2017.09.11.	[보]50,000,000
김OO	3층 중301호40㎡	2018.7.13.	[보]48,000,000
신OO	3층302호80㎡	2016.04.01	[보]110,000,000
이OO		2022.03.30
이OO	502호전부	2017.11.10.	[보]100,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2012년7월24일	근저당권	180,000,000원
2012년11월27일	근저당권	240,000,000원
2018년1월8일	근저당권	230,000,000원
2020년7월22일	소유권이전담보가등기
2023년2월8일	임의경매
2023년2월13일	가압류	98,583,969원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2012년11월27일	근저당권	180,000,000원
2012년11월27일	근저당권	240,000,000원
2017년11월28일	전세권	100,000,000원
2018년1월8일	근저당권	230,000,000원
2020년7월22일	소유권이전담보가등기
2022년6월23일	임차권설정	48,000,000원
2022년12월23일	압류
2023년2월8일	임의경매
2023년2월13일	가압류	98,583,969원
2023년5월8일	임차권설정	50,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

서산시 근린주택 경매 권리분석 ☆ 낙찰전략 요약 ◆ [2023타경656]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
○ 본건[목록 1, 2]은 서산시 예천동 소재 [서산중앙호수공원] 남쪽 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 상가 등 근린생활시설 등이 있는 주택 및 상가혼용지대로서 주위 환경은 대체로 보통시 되고, 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 접근성 및 교통 편의성은 보 통시 됨 ○ 목록 1 - 본건의 공부상 지목은 대지이고, 위 지상에 [목록 2]] 부동산이 소재하는 건부지이고, 나머지 부분은 주차장 용도로 이용되고 있음 ○ 목록 2 - [목록 1] 지상에 있는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 제2종 근린생활시설 및 단독주택으로 1층은 식당, 2층 3세대, 3층 2세대, 4층은 2세대 등 총 7세대의 다가구주택이 있으며, 승강기는 설치되어 있지 아니함 ○ [목록 2] 점유 및 임대차 현황 - 1층 「금여사 동태 찜&탕」식당은, 임차인 금순교 참여하에 현황조사를 시행하고 임대차계약서(보증금 1,600만 원, 월 160만 원)를 촬영하여 첨부하고, 금순교를 임차인으로 등재함 - 201호(강진모 주민등록 전입)는 폐문부재 중이어서 안내문을 부착하고, 강진모를 임차인으로 등재하였으므로 그 점유 관계 등은 별도의 확인이 필요함 - 202호(김나리 주민등록 전입)는 김나리의 부 김태구 참여하에 현황조사를 시행하고(전세금 5,000만 원), 김나리를 임차인으로 등재함 - 203호(이광일 주민등록 전입)는 폐문부재 중이어서 안내문을 부착하고 이광일을 임차인으로 등재하였으므로 그 점유 관계 등은 별도의 확인이 필요함 - 301호(주민등록 전입자 없음)는 폐문부재 중이어서 안내문을 부착하였으므로 그 점유 관계 등은 별도의 확인이 필요함 - 302호(신범섭 주민등록 전입)는 임차인 신범섭 참여하에 현황조사 시행하고(전세금 1억 1,000만 원), 신범섭을 임차인으로 등재함 - 501호(채무자 오왈순 주민등록 전입)는 폐문부재 중이어서 안내문 부착하고, 오왈순을 소유자로 등재함 - 502호(이수정 주민등록 전입)는 폐문부재 중이어서 안내문 부착하고 이수정을 임차인으로 등재하였으므로 그 점유 관계 등은 별도의 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0694)입니다.
입찰일은 2026.03.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 7명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,200,520,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 357,188,630원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 2월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1136일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1136일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1 2012. 7. 24. 근저 당권 설정 목록2 2012. 11. 27. 근저 당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 슬래브지붕.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2023타경656 (대전지방법원 서산지원)

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