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감정 2억 500만원 → 최저 1억 45만원!! 경기 의정부시 의정부동 다세대주택 낙찰 전략 요약 -

이번에 소개할 경매물건은 경기 의정부시에 위치한 다세대주택입니다. 최저입찰가는 1억 45만원입니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1278394

이번에 보시게 되는 경매물건은 경기도 의정부시 의정부동 437-55 다세대주택 다세대(빌라)입니다.

매각기일은 2024.06.11(화) 10:30이며, 입찰법원은 의정부지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경기도 의정부시 신흥로274번길 38, 4층403호 (의정부동,다세대주택)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	26.03㎡(7.87평)
건물면적	31.86㎡(9.64평)
사건번호	2022타경4536
감정평가액	205,000,000원
최저입찰가	(49%) 100,450,000원
입 찰 일	2024.06.11(화) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신흥로274번길 38	411.6 분의 26.03	26.03㎡ (7.87평)
건물	신흥로274번길 38	4 철근콘크리트구조	31.86㎡ (9.64평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장 및 "의정부역"이 소재하는 등 전반적인교통여건은 무난함.
[이용상태] 기호 3은 사다리형의, 기호 5는 세장형의, 기호 6은 가장형의 토지로서 인접지와 평탄하며,기호 3은 상업용 건부지로, 기호 5,6은 도로로 이용중임.
[도로상태] 기호 3은 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로 각지에 접하며, 기호 5는 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고, 기호 6은 폭 약 4-5미터의 기호 5 토지에접하여 있음.
[토지이용계획] 기호 3 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 문화재 보존영향 검토대상구역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당), 과밀억제권역.
기호 5 : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 문화재보존영향 검토대상구역(문화재 (보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당), 과밀억제권역.
기호 6 : 일반상업지역, 문화재보존영향 검토대상구역(문화재(보호구역포함)으로부터300m 이내(의정부2동성당), 과밀억제권역.
[제시외 물건] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상.
기 타 : -.
[건물구조] 구 조 : 세멘블록조 시멘트기와지붕 및 슬래브지붕 단층(건물사용승인일 : 1972.10.23)
외 벽 : 세멘몰탈 위 페인팅 마감 등내 벽 : 세멘몰탈 마감 등창 호 : 샷시 창호 및 철제샷다 마감 등 [이용상태] 점포 및 주택(소유자 및 거주자 부재와 건축물대장상의 건축물 현황도가 미등재 되어 있어외부관찰 및 인근탐문 으로 내부 이용상태를 방 및 점포(한성설비)으로 표기함)으로 이용중임.
[설비내역] 급배수, 상하수도 설비 등을 갖추것으로 탐문됨.
[부합물/종물] 지적 및 건물개황도 참조(㉠-㉤).
[공부와의 차이] 본건 건물은 공부상 세멘블록조 시멘트기와 점포 및 시멘블록조 슬래브지붕 단층 주택의2개동의 건물이나, 현황 1동의 슬래브지붕의 건물이며, 공부상 면적은 점포 16.53㎡, 주택10.8㎡(합계면적 : 27.33㎡)이나, 실측결과 약 37㎡로서 상이한바, 평가는 실측면적을 기준으로 평가하였음.
[참고사항] 임대관계 : 미상.
기 타 : -.
[위치/주위환경] 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.
[교통상황] 본건까지 제 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 "의정부역" 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.
[건물구조] 구 조 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 202호(기호 1,사용승인일: 1993.02.17) 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 403호(기호 4,사용승인일: 1991.09.17)로서외 벽 : 붉은벽돌 치장쌓기(기호 1) 및 몰탈 위 페인팅 마감 등(기호 4)
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등창 호 : 샷시 창호 마감 [이용상태] 다세대주택(기호 1 : 방3, 주방, 거실, 욕심 겸 화장실, 발코니, 현관 등, 기호 4 : 방2,주방, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용중이며, 이용상태는 지적 및 건물개황도 참조(집합건축물대장상 건물 내부도면이 미등재 되어 있어 외부관찰, 인근탐문, 기평가선례 등을 참고로 하여 도시함).
[설비내역] 급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 도시가스설비 등을갖추었음.
[토지형상/이용상태] 기호 1 : 인접지와 등고평탄한 정방형에 가까운 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호 4 : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
[도로상태] 기호 1 : 본건 동측으로 폭 약 4-5 미터의 포장도로에 접함.
기호 4 : 지적상 서측도로에 접하나, 사용하지 아니하는 도로이며, 현황은 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로(의정부동 437-52 도로)를 통하여 진입하고 있음.
[토지이용계획] 기호 1,4 : 일반상업지역, 문화재보존영향검토대상구역(보호구역포함)으로부터300m이내 (의정부2동성당)), 과밀억제권역.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상.
기 타 : -.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/12/12)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
한OO	전부	2011.2.21.	[보]37,000,000

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년1월21일	근저당권	325,000,000원
2022년1월21일	근저당권	325,000,000원
2022년9월21일	임의경매
2022년10월26일	가압류	73,000,000원
2023년2월14일	가압류	450,465,730원
2023년3월30일	가압류	1,665,880,000원
2023년4월4일	임차권설정	37,000,000원
2023년6월13일	가압류	2,704,420,100원
2023년7월28일	가압류	1,086,506,440원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	163,109,091원원	114,727,556원원	70%	1.5회회
6개월	168,811,429원원	125,959,139원원	74%	1.8회회
12개월	165,444,471원원	120,639,138원원	73%	1.8회회

감정 2억 500만원 → 최저 1억 45만원!! 경기 의정부시 의정부동 다세대주택 낙찰 전략 요약 -

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
문화재보존영향 검토대상구역(보호구역포함)으로부터 300m이내(의정부2동성당)에 소재함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1.목록 부동산 - 본건 부동산은 소재 지번에 위치한 4층 주거용 다세대주택임(탑하이츠빌 A동) 2.목록 부동산 - 본건 부동산은 소재 지번에 위치한 공부상 표시와 같은 점포와 주택임 - 건물 외벽에 `한성설비공사`라는 간판이 부착되어 있으나, 현재 공실이고, 건물 안에 쓰레기 등이 다수 적치되어 있음(밖에서 유리창을 통해 확인함) - 2층에 철파이프구조의 제시외 건물 소재함 3.목록 부동산 - 2.목록 부동산의 부지 및 부속토지로 이용되고 있음 - 토지 지상에 전신주 1개 소재함 4.목록 부동산 - 본건 부동산은 소재 지번에 위치한 4층 주거용 다세대주택임(유니온빌라 D동) 5.목록 부동산 - 콘크리트로 포장(일부는 아스팔트)되어 건물 진입도로 및 주차장으로 이용되고 있고, 일부는 `흥선로168번길 40-3`,`흥선로168번길 40-5`, 건물의 부속토지로 이용되고 있음 6.목록 부동산 - 콘크리트로 포장되어 건물 진입도로 이용되고 있고, 일부는 `흥선로168번길 40-5`, 건물의 부속토지로 이용되고 있음 * 위 토지들의 위치는 지적도 등을 이용하여 목측에 의하여 대략적으로 정하였으므로 정확한 경계점, 위치, 지적 등에 대하여는 측량전문가의 측량이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0359)입니다.
입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 9월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1026일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1026일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.1.21. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 철근콘크리트조. 기와지붕. 슬래브지붕. 도시가스. 개별난방. 방2. 방3.

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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1278394

사건번호 : 2022타경4536 (의정부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2025타경71803	[다세대] 의정부시 용현동 294 정은스카이 건물: 14.66평 토지(대지권): 8.75평	149,000,000원 149,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-17	2024타경92544	[다세대] 의정부시 가능동 638-9 파로스캐슬 건물: 20.41평 토지(대지권): 10.07평	227,000,000원 227,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-17	2024타경90043	[다세대]경기도 의정부시 의정부동 440-11 건물: 15.51평 토지(대지권): 10.24평	113,000,000원 113,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-17	2024타경89722	[다세대]경기도 의정부시 금오동 120-27 금오파크빌 건물: 15.03평 토지(대지권): 9.40평	160,000,000원 160,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-17	2024타경88965	[다세대]경기도 의정부시 의정부동 437-55 건물: 10.18평 토지(대지권): 8.44평	189,000,000원 189,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-17	2024타경88187	[다세대]경기도 의정부시 호원동 309-57 건물: 13.67평 토지(대지권): 10.44평	114,000,000원 114,000,000원	신건 (0회)
	2025-08-12	2024타경92599	[다세대]경기도 의정부시 가능동 672-33 건물: 20.11평 토지(대지권): 11.65평	160,000,000원 112,000,000원	유찰 (1회)
	2025-08-12	2024타경91398	[다세대]경기도 의정부시 의정부동 8-51 중앙쉐르빌 건물: 15.44평 토지(대지권): 7.19평	230,000,000원 161,000,000원	유찰 (1회)
	2025-08-07	2024타경87801	[다세대]경기도 의정부시 호원동 446-10 승원아트빌라 건물: 22.72평 토지(대지권): 12.04평	226,000,000원 158,200,000원	유찰 (1회)
	2025-08-05	2025타경71708	[다세대] 의정부시 호원동 226-107 담린 건물: 15.93평 토지(대지권): 9.12평	268,000,000원 187,600,000원	유찰 (1회)
	2025-08-05	2024타경88569	[다세대]경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 [임차권등기] 건물: 16.43평 토지(대지권): 11.59평	228,000,000원 159,600,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경90524	[다세대]경기도 의정부시 의정부동 8-51 중앙쉐르빌 [임차권등기] 건물: 15.10평 토지(대지권): 7.03평	222,000,000원 155,400,000원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경85768	[다세대]경기도 의정부시 호원동 468-23 자연예가 [임차권등기] 건물: 14.18평 토지(대지권): 6.26평	225,000,000원 157,500,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경89074	[다세대]경기도 의정부시 의정부동 438-15 건물: 13.31평 토지(대지권): 7.18평	184,000,000원 128,800,000원	유찰 (1회)
	2025-08-06	2024타경87108	[다세대]경기도 의정부시 호원동 252-21 에이치에스골든뷰 [임차권등기] 건물: 10.61평 토지(대지권): 8.98평	175,000,000원 85,750,000원	유찰 (2회)