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2022타경4501 경매사건 분석 ☆ 복천동 주택 (건물 88.4평, 토지 117.7평)

이번 경매는 동래구 복천동 89-1의 주택 물건이며, 감정가의 100% 수준에 입찰 가능합니다.

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1257689

이번에 보시게 되는 경매물건은 부산광역시 동래구 복천동 89-1 주택입니다.

매각기일은 2023.05.25(목) 10:00이며, 입찰법원은 부산지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	부산광역시 동래구 복천동 89-1
물건용도	주택
토지면적	389.25㎡(117.75평)
건물면적	292.32㎡(88.43평)
사건번호	2022타경4501
감정평가액	1,217,881,750원
최저입찰가	(100%) 1,217,881,750원
입 찰 일	2023.05.25(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	복천동 89-1	대	215㎡ (65.04평)
토지	복천동 93	대	174.25㎡ (52.71평) 김상월지분 24800분의 17425
건물	동래로157번가길 19	1층 주택	66.12㎡ (20.00평)
건물	동래로157번가길 19	2층 주택	59.5㎡ (18.00평)
제시외건물	동래로157번가길 19	보일러실	2 ㎡(0.61평) 포함
	동래로157번가길 19	주택 등	48.8 ㎡(14.76평) 포함
	동래로157번가길 19	보일러실	0.5 ㎡(0.15평) 포함
	동래로157번가길 19	창고	0.8 ㎡(0.24평) 포함
	동래로157번가길 19	보일러실	0.9 ㎡(0.27평) 포함
	복천동 89-1	주택	60.1 ㎡(18.18평) 포함
	복천동 89-1	주택 등	48.1 ㎡(14.55평) 포함
	복천동 89-1	욕실 겸 화장실	4.8 ㎡(1.45평) 포함
	동래로157번가길 19	보일러실	0.7 ㎡(0.21평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 동래구 복천동 소재 내성초등학교 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 주위는 단독주택, 아파트, 학교, 복천동고분군 등으로 형성되어 있는 주택지대입니다.
[교통상황] 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
(타인토지의 진입로를 통해서는 차량접근이 가능합니다)
[이용상태] 남하향 완경사지 내 2필 일단의 토지로 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다.
[도로상태] 본건 토지 남동측으로 약1.5미터 내외 폭의 골목도로에 접하며 북측으로 인접지의 내부를 통행하는 약3미터 내외 폭의 현황도로에 접합니다.
[토지이용계획] 기호1,3 토지 공히 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 정비구역(복산1주택재개발정비구역), 정비구역기타(공동주택용지),역사문화환경보존지역(5구역(동래읍성지,내주축성비)), 문화재보존영향검토대상구역 입니다.
[제시외 물건] 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 기호 ㄷ,ㅁ,ㅅ이 소재하여 본건 토지의 사용·수익 및 처분에 영향을 미치는 것으로 판단됩니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.
[건물구조] 철근 및 블럭조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등.
[이용상태] 1층 및 2층 : 주택.
[설비내역] 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.
[부합물/종물] 별첨 "지적 및 건물개황도"상 기호 ㄱ,ㄴ,ㄹ,ㅂ,ㅇ,ㅈ으로, 본건 토지의 사용·수익 및 처분에 특별한 영향은 없을 것으로 판단됩니다.
[공부와의 차이] 기호2 건물 1층 면적의 경우 공부면적(66.12㎡)과 개략적인 실측면적(79.1㎡)과 차이가 있어 실측면적으로 평가하였습니다.
[참고사항] 임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/01/31)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
변OO		2019.01.09.
사OO	2층 전부	2013.09.25.	[보]70,000,000원/80,000,000원/90,000,000원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년9월22일	근저당권	325,000,000원
2016년9월22일	근저당권	60,000,000원
2018년6월19일	근저당권	130,000,000원
2022년4월13일	가등기
2022년6월27일	근저당권	50,000,000원
2022년6월30일	근저당권	65,000,000원
2022년10월20일	압류
2022년11월21일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

2022타경4501 경매사건 분석 ☆ 복천동 주택 (건물 88.4평, 토지 117.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록3. 지분매각

[부동산 현황조사서 비고란]
① 본건 목적물은 2층 주택이고, 2층으로 출입하는 문이 2층에 따로 있음. ② 2층 전부(방 7개)를 카톨릭 수녀원의 `작은자매 관상선교회`에서 수녀들의 숙식과 선교회 구성원들의 모임 장소 등으로 사용하고 있다고 하며, 임대차 계약은 개인 사정순 명의로 하였다고 함. ③ 2층에 넓은 마당이 있고 마당 좌측에 작은 텃밭이 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원(☎ 590-1817)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행,부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
사정순 : 권리신고만 함(배당요구 하지 않음)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,217,881,750원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 255,392,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 11월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 960일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 960일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : ①②③ 2016.09.22. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 제3종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 차량 접근이 가능. 슬래브지붕.

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에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1257689

사건번호 : 2022타경4501 (부산지방법원)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-01	2024타경5553	[주택] 동래구 명장동 272-6 건물: 42.33평 토지(대지권): 44.77평	401,462,810원 196,717,000원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2024타경4420	[주택] 동래구 사직동 127-8 건물: 52.39평 토지(대지권): 57.90평	744,106,800원 520,875,000원	유찰 (1회)