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충남 주택 경매! (건물 70.4평, 토지 496.4평)

2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 충남 서산시 해미면의 주택 경매건입니다.

"해뜨는 서산 - 충청남도 서산시"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

오늘은 충청남도 서산시 해미면 오학리 38-6 주택 경매물건을 소개합니다.

2022타경2617 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 대전지방법원 서산지원입니다.

감정가격은 261,444,140원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 261,444,140원입니다.

건물면적은 232.87㎡(70.44평)이고, 토지면적은 1,641.00㎡(496.40평)입니다.

소 재 지	충청남도 서산시 해미면 오학리 38-8
물건용도	주택
토지면적	1,641.00㎡(496.40평)
건물면적	232.87㎡(70.44평)
사건번호	2022타경2617
감정평가액	261,444,140원
최저입찰가	(100%) 261,444,140원
입 찰 일	2026.03.03(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	오학리 38-6	대	602㎡ (182.11평)
토지	오학리 38-8	답	1039㎡ (314.30평)
건물	오학1길 92-8	1층 농업용창고	103.46㎡ (31.30평)
	오학1길 92-8	1층 보일러실	9.68㎡ (2.93평)
	오학1길 92-8	2층 농가주택	94.37㎡ (28.55평)
제시외건물	오학리 38-6	단층 다용도실	4.62 ㎡(1.40평) 포함
	오학리 38-6	단층 계단실	4.84 ㎡(1.46평) 포함
	오학리 38-6	단층 베란다 및 계단실	15.9 ㎡(4.81평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 서산시 해미면 오학리 소재 "오학리경노당" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 단독주택, 야산 등으로 형성되어 있는 주택 및 농경지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하 는 등 제반 교통환경은 보통임.
[이용상태] 기호(2): 부정형의 평지인 토지로서, 현황 "주거용건부지", 일부 "도로"로 이용중임.
기호(3): 부정형의 평지인 토지로서, 현황 "휴경지"상태임.
기호(4,5): 부정형의 평지인 토지로서, 현황 "전(비닐하우스 소재)"으로 이용중임.
기호(6,7,8): 부정형의 완경사지인 토지로서, 현황 "휴경지"상태임.
[도로상태] 기호(2): 현황 북측으로 본건을 포함한 폭 4M 내외의 포장도로를 이용중임.
기호(3): 지적도상 "맹지"이나, 현황 본건 기호(2) 토지를 이용하여 접근가능함.
기호(4,5): 본건 북서측으로 폭 3M 내외의 포장도로를 이용중임.
기호(6,7,8): 현황 "맹지"상태임.
[토지이용계획] 기호(2,6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/ 개/닭/오리/메추리 불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(3): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사 슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농 업진흥구역＜농지법＞임.
기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/ 오리/메추리 불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(전술 항공:5km)(해발고도57미터미만위임)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 농업진흥 구역＜농지법＞임.
기호(5): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리/ 메추리 불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(전술항공: 5km)(해발고도57미터미만위임)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 농업진흥구역＜ 농지법＞임.
기호(7,8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리 불 가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
[제시외 물건] "건물 감정평가요항표" 참조.
[공부와의 차이] 기호(3,6,7,8): 공부상 지목 "전,답"이나, 현황 "휴경지"상태임.
기호(4,5): 공부상 지목 "답"이나, 현황 "전(비닐하우스 소재)"으로 이용중임.
[참고사항] "건물 감정평가요항표" 참조.
[건물구조] 기호(1): 철근콘크리트 및 연와조 스라브지붕 2층으로서, (사용승인일: 1998.10.24, 1998.12.29(증축))
외벽: 몰탈위 페인팅, 적벽돌치장쌓기 등 마감, 내벽: 벽지, 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감, 바닥: 모노륨, 타일 등 마감, 창호: 샷시창호 등 마감.
[이용상태] 기호(1)1층: "단독주택(방3,거실,주방,욕실,창고,보일러실 등)"으로 이용중임.
기호(1)2층: "단독주택(방3,거실,주방,욕실2,발코니 등)"으로 이용중임.
[설비내역] 기호(1): 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.
[부합물/종물] 별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 기호(1)1층 농업용창고는 현황 "단독주택, 창고 및 보일러실"로 이용중임.
기호(1)1층 보일러실은 현황 "창고"로 이용중임.
[참고사항] 임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/10/18)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
홍OO	미상	2017.10.20

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년3월17일	근저당권	363,000,000원
2021년3월17일	지상권
2022년7월7일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년3월17일	근저당권	363,000,000원
2022년7월7일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

충남 주택 경매! (건물 70.4평, 토지 496.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
목록1,2,3 일괄매각. 목록3 농지취득 자격증명 필요(증명서 미제출시 매수보증금 몰수). 감정평가서상 제시외 건물(㉠~㉢) 및 제 시외 관정(㉧)각 매각포함하고, 저온창고 매각제외.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건은 서산시 해미면 오학리 소재 토지 및 건물로 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역임 조사 당시 목록 1~3의 소유자라고 하는 하다현의 안내에 따라 진행하였음 목록 1~3은 비교적 평탄한 부정형으로 서로 연접해 있으며, 목록 1, 2의 현황은 공부상 지목과 같으나, 목록 3의 지목은 “답”이나 현황은 관리가 되지 않아 잡초가 무성한 “전”으로 보였음. 목록 1의 건물 중 1층은 등기부상 “농업용창고”라고 되어 있는데 일부만 창고로 사용하고 대부분은 거주공간이나 살림살이를 보관하는 장소로 이용하고 있었음. 목록 2 지상의 남측에는 제시외 냉동창고가 소재하고 있었음. 위 주택에는 소유자 하다현이 거주하고 있고 그 외 다른 임차인은 없다고 하였음. 목록 4, 5의 현황은 공부상 지목과 같으나 일부는 자갈이나 콘크리트가 포장된 “도로”나 “대”로 보였음. 모두 평탄한 부정형으로 서로 연접해 있으며 위 지상에 검정색 포장의 비닐하우스 2개 동이 있었는데, 위 비닐하우스는 무농약인삼을 재배하는 시설이라고 하였음. 위 토지 및 비닐하우스는 소유자 조경희가 점유하면서 관리하고 있다고 하였음. 목록 6은 가늘고 긴 부정형 토지로 현황은 공부상 지목과 같음. 현재 묵전상태로 잡풀이 무성한 상태이고 중간 북측 경계부분에 컨테이너 1개 동이 소재하는데, 하다현에 따르면 이 컨테이너는 아마 토지의 최초 소유자가 버리고 간 것이라고 하였음. 목록 7, 8은 목록 6의 바로 동측에 소재하는데, 약간 경사가 있는 부정형 토지로 공부상 지목은 “답”이나 현황은 전혀 관리되지 않는 “전”으로 보였고, 목록 8은 3단으로 이루어져 있음. 목록 7의 북측과 목록 8의 남측부분은 3미터 정도의 비포장 농로가 있음. 목록 1~3과 목록 4, 5는 인근 농로나 간선도로가 접해 있어서 비교적 접근성은 용이하나, 목록 6~8은 접근하거나 출입하는데 다소 어려움이 따를 것으로 보임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0692)입니다.
입찰일은 2026.03.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 7월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1327일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1327일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.03.17. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 간선도로. 스라브지붕. 방3. 욕실2.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2022타경2617 (대전지방법원 서산지원)

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