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[충북 청주시 경매 완벽해설] 오피스텔 최저입찰가 627만원!

충북 청주시 서원구 개신동에 위치한 오피스텔 경매물건을 소개합니다. 감정가는 7300만원, 현재 최저입찰가는 627만원입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

오피스텔 경매 / 충청북도 청주시 서원구 개신동 709 오피스텔 경매 / 2021타경6405

소 재 지	충청북도 청주시 서원구 복대로17번길 27, 3층312호
물건용도	오피스텔
토지면적	12.35㎡(3.74평)
건물면적	31.32㎡(9.47평)
사건번호	2021타경6405
감정평가액	73,000,000원
최저입찰가	(9%) 6,270,000원
입 찰 일	2024.08.22(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	복대로17번길 27	892.0 분의 12.3514	12.351㎡ (3.74평)
건물	복대로17번길 27	3 철근콘크리트구조	31.32㎡ (9.47평)

[위치/주위환경] 본건은 충북 청주시 서원구 개신동.성화동에 걸쳐 소재하고 있는 "개신성화사거리" 북서측인근 천변에 위치하고 있는 "어웰빌리지(오피스텔)" 3층 312호이며, 주위는 업무시설,상가,나지,오피스텔 등이 혼재하여 형성된 지역으로서 상가,관공서,금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.
2) 위치 및 주위환경=본건은 충북 청주시 서원구 산남동 소재 "청주지방검찰청" 서측 도로 월편에 위치하고 있는"유승한내들아파트" 제107동 12층 1202호이며, 주위는 아파트단지(퀸덤아파트,유승한내들아파트 등), 동측 도로 월편은 공공기관,남동측 인근에는 주상용부동산,상업용부동산으로 형성된 법원앞 상가지대 등으로 형성된 지역으로서 상가,금융기관,공공기관 등 생활편의시설이 인근에 소재하고 있는 등 주거환경 양호함.
3) 위치 및 주위환경=본건은 충북 청주시 서원구 산남동 소재 "샛별초등학교" 동측 인근에 소재하고 있는 "대원칸타빌2단지아파트" 제201동 7층 704호이며, 주위는 아파트단지(대원칸타빌2단지,현진에버빌,계룡리슈빌,산남부영아파트), 북동측 주상용부동산,다세대주택,다가구주택 등으로 형성된지역으로서 상가,관공서,금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.
4) 위치 및 주위환경=본건은 충북 청주시 청원구 율량동 소재 "덕성초등학교" 북서측 인근, 사천동 소재"사천초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있는 "한울(3차)아파트" 제301동 5층 525호이며, 주위는 아파트단지(율양동 삼성아파트,율량 현대아파트 등),주상용부동산,다세대주택,연립주택 및 단독주택이 혼재하여 형성된 지역으로서 상가,관공서,금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.
5) 교통상황=본건까지 차량접근 가능하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정 보통임.
6) 교통상황=본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있는 등교통사정 무난함.
7) 교통상황=본건까지 차량접근 가능하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정 보통임.
8) 교통상황=본건까지 차량접근 가능하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정 보통임.
9) 건물의 구조=본건 아파트는 1998.12월에 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 스라브지붕 12층 건내 05층 525호로서외벽:세멘몰탈위 페인트 등 마감.
내벽:벽지도배 등 마감.
창호:알미늄 샷시창.
10) 건물의 구조=본건은 2007.07월에 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층건내 12층 1202호로서외벽:몰탈위 페인트 등 마감내벽:벽지도배 등 마감.
창호:샷시창 1[건물구조] 본건은 오피스텔로서 2013.12월에 사용승인되었으며,철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상7층/지하1층 건내 3층 312호로서외벽:연와벽돌 치장쌓기 및 드라이비트 등 마감.
내벽:벽지도배 등 마감.
창호:알미늄 샷시창.
1[건물구조] 본건 아파트는 2007.04월에 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건내 7층 704호로서외벽:세멘몰탈위 페인트 등 마감.
내벽:벽지도배 등 마감.
창호:알미늄 샷시창.
1[이용상태] 원룸형오피스텔로 이용중임.
1[이용상태] 아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.
1[이용상태] 아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.
1[이용상태] 아파트(방1,거실겸 방,주방,화장실,현관,발코니 등)로 이용중임.
1[설비내역] 본건 아파트는 열병합 지역난방에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보 및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.
18) 설비내역=본건 아파트는 가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.
19) 설비내역=열병합 지역난방에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비, 화재경보 및 소화전설비 등 주거에 필요한 설비를 갖추고 있으며, 관리이용상태 보통임.
20) 설비내역=본건 오피스텔은 도시가스 개별난방에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보 및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.
21) 토지의 형상 및 이용상태=본건 아파트가 소재하는 단지의 형상은 사다리형으로서 8개동 아파트건물,단지내 상가동,단지내 부속건물 부지로 이용중임.
22) 토지의 형상 및 이용상태=본건이 소재하는 단지는 인접지와 대체로 등고 평탄하며,단지 형상은 부정형형으로서 아파트7개동 건물 및 단지내 상가 등 건물부지로 이용하고 있음.
23) 토지의 형상 및 이용상태=본건 아파트가 소재하는 단지 2개구획으로 나누어져 있으며, 본건이 소재하는 율량동 1144번지는 인접지와 등고 평탄하며,형상은 사다리형으로서 아파트1개동 및 아파트 부대시설부지로 이용중임.
24) 토지의 형상 및 이용상태=본건 오피스텔이 소재하는 토지는 인근지세는 등고 평탄하며,형상은 사다리형으로서 원룸형 오피스텔(2층-7층) 및 상가(1층) 1개동 건물 부지로 이용중임.
2[도로상태] 본건 오피스텔이 소재하는 토지 서측으로 로폭 약12m 도로와 접하고 있어 인접도로 상태 보통임.
2[도로상태] 본건 아파트가 소재하는 단지 동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있어 인접 도로상태 무난함.
2[도로상태] 본건 아파트가 소재하는 단지 남동측으로 왕복4차선 도로, 북동측으로 왕복2차선 도로와각각 접하고 있어 인접도로 상태 무난함.
28) 인접 도로상태등=본건 아파트가 소재하는 단지 2개구획으로 나누어져 있으며, 본건이 소재하는 율량동 1144번지는 남동측,북동측,북서측으로 각각 로폭 약8m 도로와 접하고 있어 인접도로 상태 보통임.
2[토지이용계획] 제2종일반주거지역,주거용지(공동주택용지,건폐율 30%이하,용적율 200% 이하,높이 15층 이하),지구단위계획구역(산남3지구),중로1류(폭20m-25m)(접함),가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),상대보호구역(산남중학교,산남초등학교)(교육환경 보호에 관한법률).
30) 토지이용계획 및 제한상태=제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m-10m)(접함),가축사육제한구역)(가측사육전부제한구역)
(가축분뇨의관리및 이용에 관한법률),상대보호구역(무궁화유치원)(교육환경 보호에 관한법률)
31) 토지이용계획 및 제한상태=준주거지역,상업용지(건폐율 70% 이하,용적률 500% 이하,높이 3층 이상 7층 이하,건축한계선서측도로변 2m),지구단위계획구역(개신지구),중로3류(폭 12m-15m)(접함),가축사육제한구역)
(가축사육전부제한구역)(가축분뇨의관리및 이용에 관한법률),상대보호구역(서경초등학교)
(교육환경 보호에 관한법률).
32) 토지이용계획 및 제한상태=제2종일반주거지역,주거용지(공동주택용지,건폐율 30% 이하,용적률 200% 이하,높이지상15층이하),지구단위계획구역(산남3지구),보행자전용도로(접함),중로1류(폭 20m-25m)(접함),중로2류(폭 약15m-20m)(접함),가축사육제한구역)(가축사육전부제한구역)(가축분뇨의관리 및이용에 관한법률),상대보호구역(샛별초등학교)(교육환경 보호에 관한법률).
33) 공부와의 차이=본건은 "등기사항전부증명서"에는 용도가 공동주택(아파트)로 등재되어 있으나 "집합건축물대장" 및 현황은 업무시설(오피스텔)임.
34) 공부와의 차이=없 음 3[공부와의 차이] 없 음 3[공부와의 차이] 없 음 3[참고사항] 임대관계 미상임.
3[참고사항] 임대관계 미상임.
3[참고사항] 임대관계 미상임.
40) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2021/12/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
황OO	2번 목록 전체	미전입	[보]300만원
이OO	건물의 전부	2016.05.27.	[보]6,500만원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년6월18일	임차권설정	65,000,000원
2020년4월3일	근저당권	65,000,000원
2021년9월27일	강제경매
2022년7월20일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	212,851,852원원	154,227,026원원	72%	2.3회회
6개월	187,231,818원원	141,808,900원원	73%	2.3회회
12개월	172,981,944원원	135,621,141원원	72%	2.3회회

[충북 청주시 경매 완벽해설] 오피스텔 최저입찰가 627만원!

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구순위 7번 임차권등기(2018.6.18.등기, 접수 제61591호) 있음. 보증금 전액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
공부상 공동주택(아파트)이나 건축물대장 및 현황은 업무시설(오피스텔)이며, 2~7층은 오피스텔, 1층은 근린생활시설(상가)임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 043-249-7306)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이충훈 : 임차권자 이충훈은 주택임차권등기권자(2018.6.18.등기)임. 대항력은 있으나 청주지방법원 2018타경5242(중복 2019타경5638) 부동산강제경매사건에 의한 매각(배당받은 금액 12,496,489원)으로 우선변제권 소멸.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 14회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(9,376,384원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2024타경804(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 9월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1384일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1384일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.04.03.근저당권

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 제반 차량 출입. 철근콘크리트구조. 철근콘크리트 벽식구조. 스라브지붕. 경사지붕. 지역난방. 도시가스. 개별난방. 열병합. 방1. 방3. 화장실2.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2021타경6405 (청주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-17	2024타경64914	[오피스텔]충청북도 청주시 서원구 사창동 171-5 월드피아오피스텔 건물: 10.36평 토지(대지권): 1.64평	45,000,000원 28,800,000원	유찰 (2회)
	2025-07-17	2024타경64914	[오피스텔]충청북도 청주시 서원구 사창동 171-5 월드피아오피스텔 [임차권등기] 건물: 10.74평 토지(대지권): 1.70평	46,000,000원 29,440,000원	유찰 (2회)
	2025-07-17	2024타경63171	[오피스텔]충청북도 청주시 서원구 성화동 486 건물: 26.33평 토지(대지권): 8.11평	202,200,000원 103,526,000원	유찰 (3회)
	2025-07-23	2024타경5960	[오피스텔]충청북도 청주시 서원구 성화동 489 예지웰프라임 건물: 18.53평 토지(대지권): 5.87평	153,000,000원 78,336,000원	유찰 (3회)
	2025-07-23	2024타경5199	[오피스텔]충청북도 청주시 서원구 사창동 171-5 월드피아오피스텔 [임차권등기] 건물: 10.36평 토지(대지권): 1.64평	41,000,000원 20,992,000원	유찰 (3회)
	2025-07-09	2024타경62468	[오피스텔]충청북도 청주시 서원구 성화동 452 건물: 13.02평 토지(대지권): 5.39평	96,000,000원 49,152,000원	유찰 (4회)
	2025-07-17	2024타경59769	[오피스텔]충청북도 청주시 서원구 성화동 452 건물: 15.71평 토지(대지권): 6.50평	114,000,000원 28,599,000원	유찰 (5회)
	2025-08-12	2024타경59776	[오피스텔]충청북도 청주시 서원구 성화동 452 건물: 17.98평 토지(대지권): 7.44평	130,000,000원 22,829,000원	유찰 (6회)
	2025-08-14	2024타경59752	[오피스텔]충청북도 청주시 서원구 성화동 452 [임차권등기] 건물: 15.73평 토지(대지권): 6.51평	105,000,000원 27,524,000원	유찰 (6회)
	2025-08-13	2024타경54825	[오피스텔]충청북도 청주시 서원구 성화동 452 건물: 15.73평 토지(대지권): 6.51평	110,000,000원 11,303,000원	유찰 (9회)