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감정 14억 7038만원 → 최저 9억 4104만원!! 평거동 다가구주택 매매보다 경매 (건물 209.9평, 토지 106.7평)

창원지방법원 진주지원에서 진행되는 2019타경1953, 2회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1060223

  ※ 위치 : 경상남도 진주시 평거동 138-11
  ※ 유형 : 다가구주택
  ※ 사건번호 : 2019 타경 1953
  ※ 집행법원 : 창원지방법원 진주지원

감정가는 1,470,378,750원입니다. 최저입찰가는 941,042,000원 (64%)입니다.
입찰일은 2020.01.20(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 94,104,200원 입니다.

소 재 지	경상남도 진주시 평거동 138-11
물건용도	다가구주택
토지면적	352.60㎡(106.66평)
건물면적	694.01㎡(209.94평)
사건번호	2019타경1953
감정평가액	1,470,378,750원
최저입찰가	(64%) 941,042,000원
입 찰 일	2020.01.20(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	평거동 138-11	대	352.6㎡ (106.66평)
건물	순환로559번길 10-2	1층 계단실	15.53㎡ (4.70평)
	순환로559번길 10-2	2층 다가구주택	228.37㎡ (69.08평)
	순환로559번길 10-2	3층 다가구주택	228.37㎡ (69.08평)
	순환로559번길 10-2	4층 다가구주택	187.34㎡ (56.67평)
제시외건물	순환로559번길 10-2	주택일부	11.6 ㎡(3.51평) 포함
제시외건물	순환로559번길 10-2	주택일부	22.8 ㎡(6.90평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 "10호광장교차로" 북서측 인근에 위치하며,주위는 아파트, 상가, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.
[이용상태] 세장형 평지로 주거용건부지임.
[도로상태] 본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3)), 소로2류(폭 8M-10M)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.
[건물구조] 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건으로 (사용승인일자:2014-01-16)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.
[설비내역] 승강기설비, 난방설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.
[부합물/종물] 후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향이 없을 것으로 사료됨.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2019/06/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	3층 304호	2017.04.25	[보]80,000,000
박OO		2015.12.28
윤OO		2014.03.13
이OO	3층 60㎡(306호)	2016.04.01	[보]60,000,000 [월]220,000
이OO	4층 30㎡(403호)	2017.06.15	[보]55,000,000
이OO	3층 38.㎡(306호)	2018.11.02	[보]55,000,000
이OO	4층 98㎡	2018.09.20	[보]150,000,000
이OO		2016.10.19
이OO	2층 40㎡(202호)	2018.10.01	[보]55,000,000
임OO	2층 46.28㎡(201호)	2018.03.21	[보]50,000,000
정OO	2층 28.98 ㎡(204호)	2014.01.13	[보]80,000,000
한OO	3층 38㎡(301호)	2018.12.19	[보]55,000,000
한OO	2층 57㎡(203호)	2018.10.24	[보]80,000,000
한OO	2층 38.06㎡(205호)	2018.10.29	[보]55,000,000
한OO	2층 38.06㎡(206호)	2018.10.29	[보]50,000,000
김OO	3층 43㎡(302호)	2014.02.27	[보]55,000,000
김OO	3층 305호	2016.05.18	[보]50,000,000 [월]50,000
구OO		2016.04.01
구OO	4층 약50㎡(401호)	2016.11.28	[보]65,000,000 [월]150,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년1월13일	근저당권	516,000,000원
2017년8월11일	근저당권	36,000,000원
2017년9월12일	근저당권	60,000,000원
2019년3월20일	임의경매
2019년4월4일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년1월13일	근저당권	516,000,000원
2017년4월25일	전세권	80,000,000원
2017년8월11일	근저당권	36,000,000원
2017년9월12일	근저당권	60,000,000원
2019년3월20일	임의경매
2019년4월4일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	619,492,204원원	426,362,180원원	0%	2.4회회
6개월	527,863,104원원	363,432,445원원	0%	2회회
12개월	490,309,332원원	352,392,796원원	0%	2회회

감정 14억 7038만원 → 최저 9억 4104만원!! 평거동 다가구주택 매매보다 경매 (건물 209.9평, 토지 106.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 제시외 건물 매각 포함. - 목록[2]의 건축면적에 포함되지 않은 1층 피로티 주차장, 옥탑 등은 당해 건물가격에 포함하여 평가함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김민지 : 임차인 김민지와 임차인 이재훈은 부부사이로 동일세대 거주. 박창인 : 임대차관계 불분명 윤경수 : 본건의 채무자이며, 임대차관계 불분명. 이민혜 : 임차인 이민혜와 임차인 구남훈은 부부 사이로 동일세대 거주.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 19명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,470,378,750원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 438,541,651원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2019년 3월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 2305일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 2305일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017. 1. 13.[근저당권]

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 지구단위계획구역. 차량의 접근이 가능. 철근콘크리트구조.

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여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1060223

사건번호 : 2019타경1953 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2024타경35462	[다가구] 진주시 상봉동 1062-2 건물: 73.18평 토지(대지권): 35.13평	469,393,890원 300,412,000원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2023타경2922	[다가구] 진주시 인사동 146-2 건물: 164.14평 토지(대지권): 92.14평	1,094,984,000원 560,632,000원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경33442	[다가구] 진주시 진양호로590번길 15 [임차권등기] 건물: 156.52평 토지(대지권): 63.37평	1,047,734,500원 536,440,000원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2023타경36703	[다가구] 진주시 상대동 401-2 건물: 159.47평 토지(대지권): 63.53평	822,079,200원 336,723,000원	유찰 (4회)
	2025-07-14	2024타경3120	[다가구] 진주시 평거동 758-13 건물: 42.43평 토지(대지권): 59.32평	644,884,100원 264,145,000원	유찰 (4회)
	2025-08-04	2024타경30436	[다가구]경상남도 진주시 상대동 293-1 건물: 198.54평 토지(대지권): 120.73평	1,580,228,200원 809,077,000원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2023타경37560	[다가구] 진주시 봉래동 93-1 건물: 64.99평 토지(대지권): 37.21평	160,824,900원 65,874,000원	재진행 (4회)
	2025-08-04	2018타경2768	[다가구] 진주시 봉래동 244 [유치권] 건물: 870.60평 토지(대지권): 623.79평	5,195,907,544원 2,660,305,000원	유찰 (6회)