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토지(임야) 낙찰가 분석합니다. 충남 연무읍 낙찰가 분석합니다.

이번에 소개할 경매물건은 충남 논산시에 위치한 토지(임야)입니다. 최저입찰가는 8848만원입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

대전지방법원 논산지원 경매3계 2019 타경 551

소 재 지	충청남도 논산시 연무읍 마산리 산75-2
물건용도	토지(임야)
토지면적	1,402.71㎡(424.32평)
건물면적
사건번호	2019타경551
감정평가액	216,017,340원
최저입찰가	(41%) 88,481,000원
입 찰 일	2020.09.21(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	마산리 산75-2	임야	1402.71㎡ (424.32평) 김희성 지분 132555544분의 87623204 전부

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 논산시 연무읍 금곡리 소재 "연무초등학교" 남측 인근, 북동측 인근 및 근거리, 북서측 근거리에 소재하는 토지로서 기호(1,4,13-20) 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하고, 기호(2) 인근은 급경사의 임야지대이며, 기호(3) 인근은 농경지 및 임야지대이며, 기호(6-12) 인근은 논산훈련소 인근으로서 로변 상가, 펜션, 주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 기호(2) : 본건까지 차량접근이 곤란하며 대중교통상황은 불편시됨.
기호(1, 3-20) : 본건 및 본건인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
[이용상태] 1) 형태기호(1,3,4,6-11,20) : 부정형 평지임.
기호(2) : 부정형 급경사임.
기호(5,13-19) : 부정형 완경사임.
기호(12) : 가장형 평지임.
2) 이용상태기호(2,3,4,6,13,14) : 임야로 이용중임.
기호(20) : 답으로 이용중임.
기호(8,9) : 현황 "대지"(상업용)으로 이용중임.
기호(10,11,12) : 현황 "주거기타(주택, 축사)"로 이용중임.
기호(1,7) : 임야 등(일부 전)으로 이용중임.
기호(5,16,17) : 전으로 이용중임.
기호(15,18,19) : 현황 전기타(임야)로 이용중임.
[도로상태] 기호(1) : 서측으로 로폭 약3미터의 도로가 소재함.
기호(2) : 맹지임.
기호(3) : 서측으로 로폭 약3미터의 도로가 소재하고 남동측으로 내부 통행로가 소재함.
기호(4,5,12,13-19) : 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 접근 가능함.
기호(6,7) : 동측으로 왕복4차선 도로가 소재함.
기호(8) : 동측으로 로폭 약8미터 도로 및 남측으로 로폭 5미터 도로가 각각 소재함.
기호(9) : 동측으로 로폭 약8미터 도로가 소재함.
기호(10,11) : 남서측으로 로폭 약7미터 도로가 소재함.
기호(20) : 남측으로 로폭 약6미터 도로가 소재함.
[토지이용계획] 토지이용계획확인서 상기호(1) : 제1종일반주거지역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(2) : 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞임.
기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(4) : 자연녹지지역, 중로2류(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(5) : 농림지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞임.
기호(6) : 자연녹지지역, 대로1류(저촉), 소로1류(저촉), 초등학교(연무대초교)(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(7) : 자연녹지지역, 대로1류(저촉), 초등학교(연무대초교)(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(8,9) : 자연녹지지역, 초등학교(연무대초교)(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(10) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞임.
기호(11,12) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(13) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(14) : 자연녹지지역, 중로2류(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(15,16,17) : 자연녹지지역, 중로2류(저촉), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(18,19,20) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임 [제시외 물건] - 기호(1,4) 위 지상에 별첨 "지적개황도" 및 "사진용지"와 같이 소유자미상의 제시외건물[㉠,㉡,㉢]이 소재함.
- 기호(17)위 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 과수목(복숭아나무, 감나무 등, 약15주)이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 기호(8,9)의 공부상 지목은 임야이나 기준시점 현황 "대지"(상업용)으로, 기호(10,11,12)의 공부상 지목은 답이나 주거기타(축사등)로, 기호(15,18,19)의 공부상 지목은 전이나 현황 전기타(자연림)로 이용중임.
[참고사항] - 임대관계는 미상임.
- 기호(1,3,4,7,14,16,17) 위 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 소유자미상의 제시외분묘 수기가 소재함.
- 기호(7,8,9,10,11,12) 위 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 타인소유로 탐문조사되는 제시외건물(별첨 공부서류 참조)이 소재함.
- 기호(20) 위 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 타인소유로 탐문조사되는 제시외관정이 소재함.
- 기호(1)의 남측 일부가 타인점유(인접토지의 마당)로 탐문조사되어 이러한 토지이용제한 정도를 감안하여 평가하고, 기호(3)의 남동측 일부가 통행로로 이용중인 바 이러한 토지이용제한 정도를 감안하여 평가하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2019/05/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO	기호 8. 토지 일부	해당없음.	[보]해당없음. [월]해당없음.
고OO	기호 8. 토지 일부	해당없음.	[보]해당없음. [월]해당없음.
김OO	기호 9. 토지 일부	해당없음.	[보]해당없음. [월]해당없음.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	106,232,560원원	72,515,090원원	78%	2회회
6개월	107,821,981원원	80,454,060원원	81%	1.7회회
12개월	118,887,460원원	87,437,443원원	78%	1.9회회

토지(임야) 낙찰가 분석합니다. 충남 연무읍 낙찰가 분석합니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

분묘기지권 및 제시외건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
공유자 우선매수권있으나 1회로 제한 일부 도시계획시설도로 및 초등학교 저촉되며 현황 "임야 및 일부 텃밭, 일부 건부지 및 주차장"

[부동산 현황조사서 비고란]
.기호 1. 및 기호 2. 충남 논산시 연무읍 마산리 소재 `구자곡초등학교` 북측 인근(기호 1.) 및 남서측 인근(기호 2.) 맹지의 임야지대에 위치하며, 기호 3, 4. 및 기호 13.~기호 20.은 충남 논산시 연무읍 안심리 소재 `연무대역` 서측 근거리(기호 3.) 및 동측 인근(기호 4.), 남동측 근거리(기호 13.~기호 20.)에 위치하며,기호 3.은 차량 접근이 가능하나, 기호 4. 및 기호 13.~기호 20.은 맹지로 인근까지만 차량 접근이 가능하며, 기호 5.는 충남 논산시 연무읍 고내리 소재 `고내1리 마을회관` 북동측 근거리에 위치하고, 맹지로 차량 접근은 인근까지만 가능하고, 기호.6.~기호 12.는 충남 논산시 연무읍 금곡리 소재 `연무초등학교` 동측 인접지(기호 6.~기호 9.) 및 서측 근거리(기호 10.~기호 12.)에 위치하며, 본건은 도로에 접해있어 차량 접근이 가능하며, 본건 전부는 주위 환경 및 제반 교통 사정은 보통인 편임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 논산지원()입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KEB하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 9회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 7개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 7번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2019년 2월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 2329일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 2329일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1994.7.8.근저당권

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 주거지역. 녹지지역. 계획관리지역. 제1종일반주거지역. 생산녹지지역. 자연녹지지역. 농업보호구역. 보전산지. 버스정류장. 시내버스정류장. 차량접근이 가능.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2019타경551 (대전지방법원 논산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경22968	[임야] 논산시 은진면 남산리 192-3 [분묘기지권] 토지(대지권): 625.87평	86,750,300원 86,750,300원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경22807	[임야] 논산시 가야곡면 양촌리 산80 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 9,482.16평	156,730,000원 156,730,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경1695	[임야] 논산시 연무읍 마전리 350-14 토지(대지권): 314.60평	58,240,000원 58,240,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2023타경21838	[임야] 논산시 양촌면 산직리 6-6 [유치권] 토지(대지권): 3,420.37평	6,275,898,400원 1,054,790,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경22647	[임야] 논산시 연무읍 고내리 산228 토지(대지권): 5,189.99평	109,774,700원 76,842,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경22562	[임야] 논산시 연산면 신암리 산12-30 [분묘기지권] 토지(대지권): 146.41평	23,716,000원 16,601,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경21897	[임야] 논산시 양촌면 신기리 56-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,115.81평	201,894,000원 98,928,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경1015	[임야] 논산시 양촌면 반암리 137 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 29,151.02평	766,486,600원 538,431,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경869	[임야] 논산시 양촌면 산직리 83-2 [분묘기지권] 건물: 10.89평 토지(대지권): 12,985.42평	572,764,640원 280,655,000원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경21958	[임야] 논산시 벌곡면 수락리 7-55 [법정지상권] 토지(대지권): 2,700.12평	42,844,800원 41,952,200원	재진행 (0회)
	2025-07-07	2024타경982	[임야] 논산시 연산면 송정리 48 [법정지상권] 토지(대지권): 364.51평	160,265,000원 62,588,000원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경21620	[임야] 논산시 상월면 산성리 산5 [분묘기지권] 토지(대지권): 6,959.92평	349,721,600원 119,955,000원	유찰 (3회)
	2025-06-30	2024타경21842	[임야] 논산시 부적면 신교리 147-48 토지(대지권): 504.27평	410,082,000원 140,658,000원	유찰 (4회)
	2025-06-30	2024타경21361	[임야] 논산시 연산면 표정리 산37-6 토지(대지권): 86.26평	11,463,500원 3,932,000원	유찰 (4회)
	2025-06-30	2024타경21361	[임야] 논산시 연산면 표정리 산37-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 657.76평	36,964,800원 6,861,000원	유찰 (4회)