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아파트경매 - 천안시 동남구 사직동 경매 해설해 볼께요.

이번 경매는 천안시 동남구 사직동의 아파트 물건이며, 감정가의 34% 수준에 입찰 가능합니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

[ 충청남도 천안시 동남구 사직동 아파트 법원경매 ]

경매사건 2018 타경 7541 아파트 부동산경매 물건으로
매각기일이 2020.01.06(월) 10:00,14:00인 대전지방법원 천안지원 경매3계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

매각기일의 지정
"집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격 결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각할 기일을 지정하게 된다. (구) 경매기일지정"

소 재 지	충청남도 천안시 동남구 사직동 60-3 1층1호
물건용도	아파트
토지면적	495.99㎡(150.04평)
건물면적	1,765.03㎡(533.92평)
사건번호	2018타경7541
감정평가액	4,082,000,000원
최저입찰가	(34%) 1,400,126,000원
입 찰 일	2020.01.06(월) 10:00,14:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	사직동 60-3	496.0 분의 57.9341	57.934㎡ (17.53평)
	사직동 60-3	496.0 분의 91.4396	91.439㎡ (27.66평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.8806	23.88㎡ (7.22평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.8666	23.866㎡ (7.22평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.8497	23.849㎡ (7.21평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.8806	23.88㎡ (7.22평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.8666	23.866㎡ (7.22평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.8497	23.849㎡ (7.21평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.8806	23.88㎡ (7.22평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.8666	23.866㎡ (7.22평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.8497	23.849㎡ (7.21평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.1051	23.105㎡ (6.99평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.8666	23.866㎡ (7.22평)
	사직동 60-3	496.0 분의 23.8497	23.849㎡ (7.21평)
	사직동 60-3	496.0 분의 17.6928	17.692㎡ (5.35평)
	사직동 60-3	496.0 분의 22.3576	22.357㎡ (6.76평)
	사직동 60-3	496.0 분의 20.9638	20.963㎡ (6.34평)
건물	사직동 60-3	1 철근콘크리트구조	206.16㎡ (62.36평)
	사직동 60-3	2 철근콘크리트구조	325.39㎡ (98.43평)
	사직동 60-3	3 철근콘크리트구조	84.98㎡ (25.71평)
	사직동 60-3	3 철근콘크리트구조	84.93㎡ (25.69평)
	사직동 60-3	3 철근콘크리트구조	84.87㎡ (25.67평)
	사직동 60-3	4 철근콘크리트구조	84.98㎡ (25.71평)
	사직동 60-3	4 철근콘크리트구조	84.93㎡ (25.69평)
	사직동 60-3	4 철근콘크리트구조	84.87㎡ (25.67평)
	사직동 60-3	5 철근콘크리트구조	84.98㎡ (25.71평)
	사직동 60-3	5 철근콘크리트구조	84.93㎡ (25.69평)
	사직동 60-3	5 철근콘크리트구조	84.87㎡ (25.67평)
	사직동 60-3	6 철근콘크리트구조	82.22㎡ (24.87평)
	사직동 60-3	6 철근콘크리트구조	84.93㎡ (25.69평)
	사직동 60-3	6 철근콘크리트구조	84.87㎡ (25.67평)
	사직동 60-3	7 철근콘크리트구조	62.96㎡ (19.05평)
	사직동 60-3	7 철근콘크리트구조	79.56㎡ (24.07평)
	사직동 60-3	7 철근콘크리트구조	74.60㎡ (22.57평)

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 천안시 동남구 사직동 소재 “중앙시장” 내에 위치하며,주위는 시장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 슬라브지붕 7층 건 내 제1층 제1호 외 16개호로서, 기호(1,2)
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
바닥 : 콘크리트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.
기호(3-5)
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 등 : 공사 중지 상태.
기호(6-17)
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 장판 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.
[이용상태] 기호(1) : 상가(공실상태)로서 현황 6개호로 벽체 구분되어 있음.
기호(2) : 상가(공실상태)로서 현황 2개호로 벽체 구분되어 있음.
기호(3-5) : 아파트(방3, 욕실겸 화장실2, 주방 및 거실 등)로 골조가 되어 있으나, 현황 공사 중단된 상태임.
기호(6-14,16) : 아파트(방3, 욕실겸 화장실2, 주방 및 거실 등)로서 현재 공실상태임.
기호(17) : 아파트(방3, 욕실겸 화장실1, 주방 및 거실 등)로서 현재 공실상태임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 5필 일단의 부정형 완경사토지로서, 주상용 건부지(미완공 상태)로 이용중임.
[도로상태] 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 7M 내외의 아스콘포장도로를 이용중임.
[토지이용계획] 사직동 60-3, 60-9, 60-10, 60-11 :도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 가축사육제한구역((전부제한지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(천안중앙초등학교(상대정화구역))＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
사직동 61-1 :도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로1류(폭 10M-12M)(2017-05-22)(접합), 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 중로1류(폭 20M-25M)(2017-05-22)(접합), 가축사육제한구역((전부제한지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(천안중앙초등학교(상대정화구역))＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
[공부와의 차이] 귀 제시목록상 기호(1,2)는 각각 1개호이나, 현황 각각 6개호 및 2개호로 벽체 구분이 되어있음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 일부는 폐문 및 이해관계인의 부재로 이용상황 및 내부구조의 조사는 건축도면 및 인근 주민 등으로부터 탐문을 통하여 조사하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2018/08/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
안OO	602호	2014.05.15	[보]미상 [월]미상
황OO	303호	미상	[보]미상 [월]미상

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년2월18일	근저당권	650,000,000원
2016년12월8일	근저당권	600,000,000원
2017년6월23일	근저당권	225,000,000원
2018년5월29일	근저당권	650,000,000원
2018년6월21일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	172,509,804원원	126,409,055원원	0%	1.4회회
6개월	174,603,187원원	130,092,267원원	0%	1.4회회
12개월	178,546,058원원	131,861,991원원	0%	1.4회회

아파트경매 - 천안시 동남구 사직동 경매 해설해 볼께요.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 별도등기 있음. 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 일부 공사 등이 완료되지 않은 상태임. 목록1 상가로서 현황 6개호(101호~106호)로 벽체 구분되어 있음. 목록2 상가로서 현황 2개호(201호,202호)로 벽체 구분되어 있음. 목록3~5 아파트로 골조가 되어 있으나 내외장 마감공사, 창호공사, 난방설비, 위생설비 등 각종 공사가 되어 있지 않은 상태임. 목록6~14,16~17 아파트로 현재 공실상태임. 2018. 7. 10.자 유치권자 황재묵의 공사대금 금 457,000,000원 및 위 금원에 대한 2008. 5. 15.부터 다 갚는날까지 연 20% 지연손해금에 대한 유치권신고 있으나 그 성립여부는 불분명함. 2019. 12. 16.자 이승호 금 913,771,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. * 이 사건 대지권의 목적인 토지의 근저당권자 겸 지상권자 김대헌이 지상권에 터 잡은 방해배제청구권으로서 이 사건 건물 소유자를 상대로 '건물철거 및 토지인도' 소송을 진행 중임(서울중앙지방법원 2019가합503707) * 이 사건 대지권의 목적인 토지의 가등기권자 박동진이 (주)세전건설 상대로 토지에 대한 소유권이전등기 소송 진행 중임(서울동부지방법원 2019가단115328)

[부동산 현황조사서 비고란]
공부상과 같음. 현장 1층은 101호~106호로 구분되어 있으며 2층은 201/202호로 구분되어 있음. 1.2층은 상가/3.4.5.6.7층은 주택으로 사용중임. 3층은 공사 중단된 상태임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원()입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우가 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 4,082,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 650,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2018년 6월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 2715일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 2715일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 토지 : 2008.02.05. 근저당권 건물 : 2016.02.18. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 일반상업지역. 철근콘크리트구조. 방3. 화장실1. 화장실2.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2018타경7541 (대전지방법원 천안지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-02	2025타경12004	[아파트] 천안시 동남구 청당동 436 건물: 25.69평 토지(대지권): 13.11평	205,000,000원 205,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경11985	[아파트] 천안시 동남구 청당동 440 건물: 25.70평 토지(대지권): 12.95평	250,000,000원 250,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경11840	[아파트] 천안시 동남구 목천읍 운전리 건물: 16.28평 토지(대지권): 13.36평	50,000,000원 35,000,000원	유찰 (1회)
	2025-11-11	2025타경11495	[아파트] 천안시 동남구 목천읍 신계리 건물: 25.71평 토지(대지권): 23.13평	158,000,000원 158,000,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2025타경488	[아파트] 천안시 동남구 봉명동 213-1 건물: 23.96평 토지(대지권): 15.15평	123,000,000원 86,100,000원	유찰 (1회)
	2025-11-10	2025타경11204	[아파트] 천안시 동남구 영성동 48-9 건물: 15.52평 토지(대지권): 10.96평	197,000,000원 67,571,000원	유찰 (4회)
	2025-10-20	2024타경117074	[아파트]충청남도 천안시 동남구 안서동 546 안서코아루 [임차권등기] 건물: 15.91평 토지(대지권): 9.66평	184,000,000원 63,112,000원	유찰 (4회)
	2025-09-08	2024타경115863	[아파트]충청남도 천안시 동남구 신방동 895 두레현대아파트1단지 [임차권등기] 건물: 18.15평 토지(대지권): 8.44평	166,000,000원 56,938,000원	유찰 (4회)
	2025-12-29	2024타경5775	[아파트]충청남도 천안시 동남구 신방동 905 향촌현대아파트 [임차권등기] 건물: 22.62평 토지(대지권): 10.31평	185,000,000원 21,765,000원	유찰 (6회)
	2025-12-29	2024타경5768	[아파트]충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 [임차권등기] 건물: 21.45평 토지(대지권): 10.13평	181,000,000원 21,295,000원	유찰 (6회)
	2025-12-30	2024타경112017	[아파트]충청남도 천안시 동남구 신방동 873 성지새말아파트 [임차권등기] 건물: 18.14평 토지(대지권): 8.57평	161,000,000원 27,059,000원	유찰 (4회)
	2025-09-09	2024타경106593	[아파트]충청남도 천안시 동남구 신방동 22 현대아파트 [임차권등기] 건물: 25.60평 토지(대지권): 11.70평	166,000,000원 56,938,000원	유찰 (4회)
	2025-12-22	2024타경115122	[아파트]충청남도 천안시 동남구 신부동 978 힐스테이트천안신부 [임차권등기] 건물: 22.67평 토지(대지권): 12.64평	360,000,000원 360,000,000원	재진행 (5회)
	2024-12-23	2024타경106401	[아파트]충청남도 천안시 동남구 신방동 920 초원그린타운 건물: 11.88평 토지(대지권): 5.43평	85,900,000원 85,900,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경108780	[아파트]충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 건물: 18.14평 토지(대지권): 8.57평	156,000,000원 4,407,000원	유찰 (10회)